Wertsicherung
Wachstum durch
Bestandsbewirtschaftung
Die Entwicklung des Wohnungsbestands und anderer bewirtschafteter Einheiten der Spar- und Bauverein eG im Berichtsjahr 2020 zeigt die nachfolgende Tabelle:
Die bebauten Grundstücksflächen haben sich von 1.026.639 m² in 2019 auf 1.031.163 m² in 2020 erhöht. Die Flächen unbebauter Grundstücke (einschließlich Spielplätze, Straßenflächen) sind mit 55.512 m² ebenso unverändert geblieben wie die Anzahl an Mietwohngrundstücken im Erbbaurecht mit 238.186 m² und die für Verwaltungsgebäude ausgewiesenen Flächen mit 410 m².
Die Gesamtzahl an Wohnungen per 31.12.2020 betrifft mit 9.902 Wohneinheiten (84,5%) freifinanzierte Wohnungen und mit 1.822 Wohneinheiten (15,5%) öffentlich geförderte Wohneinheiten.
MODERNISIERUNG / INSTANDHALTUNG
Im Geschäftsjahr wurden 16.400.516,00 Euro in die Großmodernisierung von mehr als 32 Bestandsgebäuden investiert. Hinzu kommen rund zehn Sondermaßnahmen und Alternativprojekte, die in verschiedenen Stadtteilen für 1.078.875 Euro (114.341 Euro für Gewerbe und 964.534 Euro für Wohnungen) realisiert worden sind. Insgesamt wurden vier Großmodernisierungen durchgeführt, deren Maßnahmenkonzepte einerseits die Wohnqualität steigern und andererseits nachhaltige Energieeinsparungen ermöglichen sollen.
Unionviertel
Energetische Maßnahmen wie die Dämmung der Dachböden und der Einbau neuer Fenster wurden durchgeführt, Videosprechanlagen und Vorstellbalkone montiert und neue Fahrrad- und Mülleinhausungen mit Gründächern umgesetzt. Fassadengestaltungen werten das äußere Erscheinungsbild auf.
Dortmund-Hostedde
Neben der energetischen Optimierung gemäß den Anforderungen eines KfW-Effizienzhaus 115 wurden einige Objekte erstmalig aufgestockt. Hierdurch entstanden acht neue Wohnungen, bei den Bestandswohnungen erweitern zudem Vorstellbalkone die vorhandenen Loggien. Die Benennung des Quartiers in „Bergmanns-Wiesen“ verstärkt nachhaltig den Quartiersgedanken.
Dortmund-Nordstadt
Der Wohnungsbestand in der Dortmunder Nordstadt erhielt im Berichtsjahr 2020 eine energetische und technische Modernisierung. Die Außenanlagen an der Vorderfront der Objekte wurden von einem Fachplaner konzipiert und umgesetzt. Die Neugestaltung der Fassaden rundet das äußere Erscheinungsbild ab.
Hauptverwaltung Spar- und Bauverein eG
2020 startete das Umbauprojekt der Hauptverwaltung. Den Anfang markierte der Umbau einer Einheit im Erdgeschoss, die im bereits Dezember 2020 fertigstellt und bezogen werden konnte.
Technisches Portfoliomangement
Die Vereinheitlichung von Prozessen sowie die Optimierung des Kostencontrollings stand im Fokus der Arbeit des Technischen Portfoliomanagements.
Die anhaltende Corona-Pandemie hatte auch hier hohe organisatorische Aufwände zur Folge. Quarantänesituationen bei Handwerkern und Bewohnern erforderten oftmals kurzfristige Umstrukturierungen von kompletten Bauabläufen. Um den regelmäßigen Austausch mit den Planungsbeteiligten der Projekte auch während dieser Zeit zu wahren, fanden Abstimmungstermine überwiegend per Videokonferenz statt.
Im Geschäftsjahr investierte die Genossenschaft 17.569.000,00 Euro in die Großmodernisierung von mehr als 32 Bestandsgebäuden. Hinzu kamen rund zehn Sondermaßnahmen und Alternativprojekte in verschiedenen Stadtteilen im Umfang von 963.000 Euro. Die Maßnahmenkonzepte von insgesamt vier Großmodernisierungen steigern die Wohnqualität und realisieren zudem nachhaltige Energieeinsparungen. So wurden unter anderem für die Quartiere „Unionviertel“ und die Siedlungen „In der Liethe“, „Pücklerweg“, „Mohlweg“ die bestehenden Konzepte weitergeführt.
Modernisierungen 2020 eG
Mit dem Ziel das äußere Erscheinungsbild aufzuwerten, legt die Genossenschaft großen Wert auf ein gepflegtes Äußeres der Gebäude im Unionviertel. Die realisierten Farbgestaltungen unterstreichen dabei Zusammenhalt und Verbundenheit mit der Spar- und Bauverein eG Dortmund. Zudem wurden energetische Maßnahmen wie die Dämmung der Dachböden oder der Einbau neuer Fenster durchgeführt. Für mehr Wohnqualität und Sicherheit sorgen die Installation einer Videosprechanlage, die Montage von Vorstellbalkonen sowie die neu gestalteten Außenanlagen, die Mieterinnen und Mietern nun neue Fahrrad- und Mülleinhausungen mit Gründächern bieten.
Auch das Quartier in Dortmund-Hostedde stand weiterhin im Fokus. Neben der energetischen Modernisierung gemäß der Anforderungen eines KfW – Effizienzhaus 115 wurden die Objekte teilweise erstmalig aufgestockt. Im Zuge dieser Aufstockung konnte die Genossenschaft acht weitere Wohnungen im modernen Stil schaffen. Auch die Bestandswohnungen profitierten von dieser Konzeption durch energetische Maßnahmen und die Erweiterung der vorhandenen Loggien durch großzügige Vorstellbalkone. Die Benennung des Quartiers in "Bergmanns-Wiesen" verstärkt dabei den Quartiersgedanken. Die Umsetzung der Gestaltung des Quartiersbrandings an den Fassaden der Objekte ist als Projekt für 2021 vorgesehen.
2020 umfasste die Modernisierung auch den Wohnungsbestand in der Dortmunder Nordstadt. Die Konzeption beinhaltet eine Fassadengestaltung sowie energetische und technische Maßnahmen. Im Jahr 2020 wurden die Außenanlagen an der Vorderfront der Objekte von einem Fachplaner konzipiert und entsprechend umgesetzt.
Insgesamt konnten damit im Berichtsjahr 2020 rund 140 Wohneinheiten erstmalig mit Vorstellbalkonen ausgestattet sowie ca. 70 Balkone vollumfänglich saniert und aufbereitet werden.
Ebenfalls in 2020 hat der Umbau der Hauptverwaltung begonnen, wobei zunächst eine Einheit im Erdgeschoss der Genossenschaft umgebaut und bereits im Dezember 2020 fertigstellt und bezogen werden konnte. Der Büroumbau der gesamten Hauptverwaltung erstreckt sich über die Gebäude Kampstr. 51-55 sowie Schmiedingstraße 10 und soll voraussichtlich im Jahr 2023 abgeschlossen sein.
Facility Management
Im Berichtsjahr hat der Technische Service 11.832 Instandhaltungsaufträge entgegengenommen und an Fachfirmen vergeben. Für die laufende Instandhaltung und Verkehrssicherung wurden insgesamt 7.156.599,44 Euro im Sinne der Erhaltung genossenschaftlichen Wohnens investiert. Im Bereich Verkehrssicherung stellten die technischen Servicemitarbeiter 1296 akute Gefahren in den Quartieren fest und bearbeiteten diese priorisiert.
Die Statistik des Versichersicherungsmanagements erfasste in 2020 insgesamt 584 Schäden. Die Rückerstattung seitens der Versicherungen belief sich im Berichtsjahr auf eine Gesamtsumme von 545.943,20 Euro bei aufgewandten 717.656,46 Euro Versicherungsbudget.
Der Bereich Außenflächenkataster bildet die Pflege von Außenanlagen inkl. Bäumen und Kinderspielplätzen ab. Hier wurde im Jahr 2020 ein Gesamtvolumen in Höhe von 1.546.457,23 Euro aufgewendet.
Property Management
Obwohl die vorherrschende Corona-Pandemie das Wirtschaftsgeschehen stark beeinträchtigt hat, kamen sämtliche Projekte in diesem Berichtsjahr zu einer planmäßigen Umsetzung.
Die Anzahl der Wohnungswechsel belief sich auf 747 und die in diesem Zusammenhang durchgeführten Wohnungsmodernisierungen verursachten durchschnittliche Kosten in Höhe von 14.580,62 Euro. Die Prüfungen in Bezug auf die Anpassungen verschiedener Wohnungsgrundrisse haben in diesem Berichtsjahr zu 27 Grundrissoptimierungen sowie zwei Wohnungszusammenlegungen im Zuge der Wohnungswechsel geführt.
Einkauf und Einheitspreisabkommen
Die Genossenschaft sieht sich aufgrund der aktuellen Lage am Markt weiterhin mit der Problematik konfrontiert, entsprechend qualifizierte Fachunternehmen für die Instandhaltung und den Wohnungswechsel zu gewinnen. Um die hochinvestive Ausrichtung der Genossenschaft weiter abzusichern, lag daher ein Arbeitsschwerpunkt im Berichtsjahr auf der kontinuierlichen Akquise neuer Unternehmen und Handwerksbetriebe. Insgesamt waren im Berichtsjahr 53 Firmen aus unterschiedlichen Gewerken sowie neun Generalunternehmer für die Spar- und Bauverein eG tätig, darunter drei neue Betriebe sowie ein neuer Generalunternehmer. Zwei bestehende Handwerkerbetriebe sind neben einem Generalunternehmer nicht mehr für die Genossenschaft im Einsatz.
Das Einheitspreisabkommen (EPA) wurde in diesem Berichtsjahr mit einer gesamtheitlichen preislichen Anpassung aller Gewerke als Reaktion auf die stetig steigenden Lohn- und Materialkosten überarbeitet. Überdies erfolgte die inhaltliche Optimierung der Leistungstexte auf Basis der gesammelten praktischen Erfahrungen auch durch die Rückmeldungen unserer Verarbeiter. Fortlaufende Anpassungen der Katalogpositionen nach dem aktuellen Stand der Technik ergänzen, erweitern und optimieren das Einheitspreisabkommen. Die Etablierung eines Rückvergütungsmanagements erzielte im Berichtsjahr eine Rückvergütung von mehr als 245.000,- Euro.
SERVICE & REGIE
Eine der Kernaufgaben unserer Technischen Servicemitarbeiter (TSM) beinhaltet die Durchführung von Kleinreparaturen im Wohnungsbestand sowie die Durchführung der verkehrssicherheitstechnischen Prüfungen. Die TSM führen darüber hinaus Instandsetzungsarbeiten sowie Schadensbegutachtungen innerhalb und außerhalb der Gebäude durch. Für das Geschäftsjahr 2020 belief sich die Anzahl auf insgesamt 9.725 Aufträge zzgl. Reinigungs- und Verwaltungsleistungen.
Neben den Kleinreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen umfasst der Tätigkeitsbereich der Technischen Servicemitarbeiter die Durchführung der Übergaben an neue Bewohner sanierter Wohnungen. Digital flankiert wurden diese Arbeiten durch die Implementierung eines Kommunikationstools und der mobilen Abnahme-App. Bis auf wenige Schilder an Giebelflächen erfolgte durch die TSM zudem der Austausch der alten Hausnummernschilder gegen eine neue, einheitliche Beschilderung. Eine abschließende Fertigstellung ist für das 2. Quartal 2021 vorgesehen.
Vermietung
Die Vermietungssituation im Berichtsjahr zeichnet sich durch einen stabilen Nachfrageüberhang sowie die Vollvermietung des Wohnungsbestands aus. Die Leerstandsquote sank nochmals mit 0,14% bzw. 16 nicht weitervermieteten Wohnungen zum Bilanzstichtag 2020 im Vergleich zum Vorjahr (Leerstandsquote 0,8% bzw. 30 nicht vermietete Wohnungen).
Die Fluktuationsquote belief sich auf 6,24% bzw. 731 Nutzerwechsel im Jahresverlauf 2020 und entsprach damit in etwa dem Vorjahresniveau (Fluktuationsquote von 6,5% bei 757 Nutzerwechseln). Bei 12,3% der Kündigungen (bzw. 90 Nutzerwechseln) handelte es sich zudem um Umzüge innerhalb des genossenschaftseigenen Hausbestands.
Die Durchschnittsmiete belief sich auf 4,88 EUR je m2 im gegenüber 4,79 EUR im Vorjahr. Das durchschnittliche Nettokaltmietniveau ist Beleg der moderaten Mieterhöhungspolitik der Genossenschaft und liegt deutlich unter dem durchschnittlichen Vergleichsmietniveau der Stadt Dortmund zum Betrachtungszeitpunkt. Mit insgesamt 176.006,91 EUR blieben die Forderungen aus Vermietung trotz Coronavirus-Pandemie konstant (Vorjahr: 175.848,71 EUR).
SPAREINRICHTUNG
In Deutschland betreiben insgesamt 47 Wohnungsgenossenschaften eine eigene Spareinrichtung. In diesem Kreise zählt die Spar- und Bauverein eG unverändert zu den größten und ältesten Instituten.
Trotz anhaltender Niedrigzinsphase verblieb der Bestand an Sparvolumina 2020 auf einem nahezu konstanten Niveau. Im Saldo der Ein- und Auszahlungen ergab sich ein Gesamteinlagenbestand von 92.240.752 Euro (Vorjahr: 92.335.196 Euro). Die durchschnittlich gewährten Geldanlagezinsen sanken weiter auf 0,51 % (0,53 % in 2019) und gewährleisten die Rentabilität des Geschäftszweiges.
Im Zusammenspiel der Finanzierungsquellen des Unternehmens nimmt die Spareinrichtung unverändert eine maßgebliche Rolle ein.
Die Spar- und Bauverein eG ist Mitglied im Beirat des Selbsthilfefonds zur Sicherung von Spareinlagen in Wohnungsgenossenschaften, errichtet vom GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.). Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender der Genossenschaft, steht dessen steuerndem und überwachendem Beirat als Vorsitzender vor.
für Modernisierung & Instandhaltung
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