Rahmenbedingungen

2020 stand im Fokus der Coronavirus-Pandemie. Rückblickend lässt sich festhalten, dass das Virus das gesellschaftliche- und wirtschaftliche Leben geprägt hat.  

Als Industrie- und Exportnation wurde Deutschland durch die Schließung innereuropäischer und internationaler Grenzen sowie durch das Herunterfahren ganzer Wirtschaftszweige hart getroffen. In Wirtschaftszweigen wie der Baubranche konnte hingegen unter Auflagen nahezu unverändert weitergearbeitet werden.

Die Krise zeigt, dass die Bauwirtschaft eine Stütze der Konjunktur in Deutschland ist. Der nominale Anteil des Baugewerbes an der Bruttowertschöpfung lag im Jahr 2020 weiterhin bei einem Wert von 6 %.[1] Mit Blick auf den Wirtschaftszweig der Immobilienbranche lässt sich feststellen, dass der nominale Anteil an der Bruttowertschöpfung bei 11,1 % liegt.[2]

Insbesondere der Wohnungsbau erwies sich 2020 als krisenresistent, was vor allem darauf zurückzuführen ist, dass die Baubranche nicht massiv von staatlichen Lockdown-Maßnahmen betroffen war. So konnte die Branche, die von dem Investitionsvolumen bei Modernisierung und Neubau von Wohngebäuden profitiert, ihre Bautätigkeiten unter Hygieneauflagen fortführen. Auch das Handwerk konnte Aufträge in Haushalten weiterhin erfüllen. Nach Berechnungen des DIW Berlin ist das Bauvolumen im Krisenjahr 2020 um 4 % gestiegen;[3] für das Jahr 2021 prognostiziert das DIW Berlin ein nominales Plus von knapp 3 % und für 2022 von bis zu 5 %.[4] Durch umfassende (staatliche) Maßnahmen konnten die Haushaltseinkommen in der Krise stabilisiert werden, wovon der Wohnungsbau profitierte und weiter in der Krise gewachsen ist. 

In seiner Jahresstatistik 2019 hat der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.  (GdW) eine Wachstumsprognose des Gesamtvolumens der Investitionsleistungen von 19,0 Mrd. aufgestellt. Das bedeutet ein Plus von 5,9 % im Vergleich zum Vorjahr.[5] Ein Anstieg ist ebenfalls für die Investitionen bei Neubauvorhaben in Höhe von 9,1 Mrd. EUR (Steigung von 14,6 % zum Vorjahr) prognostiziert worden. Lediglich bei den Investitionen in den Wohnungsbestand wurde ein leichter Abfall von 10,0 Mrd. EUR auf 9.9 Mrd. EUR (1,1 %) erwartet. Die Erhebungen des DIW Berlin für das Jahr 2020 zeigen, dass die prognostizierte positive Entwicklung eingetreten ist.

Anders als im Frühjahr 2021 befürchtet, ist die Krise in der Wohnungswirtschaft ausgeblieben. Da es zu keinen erheblichen Mietausfällen kam, ist das Investitionsvolumen nicht gesunken. Laut Erhebungen des GdW, hat bereits im April 2020 eine Mehrzahl der Unternehmen angegeben, ihre Investitionen bei Neubau- (86%) und Instandhaltungsprojekten (77%) sowie bei Maßnahmen energetischer (77 %) und sonstiger Modernisierungsmaßnahmen (74%) wie geplant zu tätigen. Im Juni 2020 stiegen diese Zahlen zusätzlich auf bis zu 92%.[6]

Nach Angaben des GdW kam es in den Monaten April bis Juni lediglich in 0,62 % der Mietverhältnisse seiner Mitglieder und Regionalverbände zu Zahlungsausfällen; Stundungsanträge wurden in 0,33 % aller Mietverhältnisse gestellt. Dieser positive Trend hat sich im weiteren Verlauf des Jahres fortgesetzt.[7]

Bei der Spar- und Bauverein eG zeigen sich krisenbedingte dauerhafte Einnahmeeinbußen ausschließlich im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen. Bei einem Bestand von 82 Gewerbemieteinheiten kam es im Geschäftsjahr 2020 lediglich bei sechs Gewerbemietverhältnissen zu dauerhaften Mieteinbußen. Im Rahmen der bestehenden Wohnungsmietverhältnisse sind keine dauerhaften Einbußen zu verzeichnen. In diesem Segment sind jedoch in Einzelfällen Ratenzahlungsvereinbarungen getroffen worden. Der Anteil der Gewerbemietverhältnisse bei der Spar- und Bauverein eG am Gesamtvermietungsvolumen liegt lediglich bei ca. 0,6 %, so dass Mietausfälle in dieser Sparte im Hinblick auf das Gesamtvolumen der Mieterträge wirtschaftlich von eher untergeordneter Bedeutung sind.

Die Bundesregierung hat mit staatlichen Maßnahmen und Unterstützungsleistungen wie dem Kurzarbeitergeld, Liquiditätshilfen für Selbstständige und dem erleichterten Bezug von Wohngeld sowie dem Bezug von Grundsicherungsleistungen mit der Übernahme der Kosten der Unterkunft und dem vorübergehenden Verzicht u.a. der Prüfung der Vermögen dafür gesorgt, dass sich etwaige Corona bedingte Einkommenseinbußen in 2020 nicht auf die monatlichen Mietzahlungsverpflichtungen auswirken.

In Dortmund mit einer bereits vor der Krise hohen Arbeitslosenquote, hat die Pandemie den Arbeitsmarkt hart getroffen. So stieg die Anzahl der Arbeitslosen im April 2020 auf 34.450 Personen, was einer Quote von 11,2 % entspricht. Zum Vormonat bedeutete dies eine Steigung von 2.746 Personen, mithin eine Steigungsquote von 8,4 %.[8]

Im Dezember 2020 lag die Arbeitslosenquote im Vergleich zum Beginn der Krise nahezu unverändert bei 11, 5 %.[9]  Einen exponentiellen Anstieg erfuhr in Dortmund der Anteil von Beziehern von Kurzarbeitergeld. Ob sich diese wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie sowie die gesamtwirtschaftlichen Folgen negativ auf die Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau in Deutschland auswirken, kann aktuell nicht gesagt werden. Die Zahlen des DIW Berlin stimmen jedoch positiv.

Nach einem stetigen Anstieg der Einwohnerzahlen seit 2014, ist die Bevölkerung der Stadt Dortmund zum Stichtag 31.12.2020 im Jahr 2020 um 442 Einwohner zurückgegangen.[10] Mit einem Zuzug von 27.524 neuen Einwohnern und einem Wegzug von 26.455 Personen, weißt Dortmund jedoch nach wie vor eine positive Außenwanderungsquote von 1.069 neuen Bewohnern auf.[11] Dortmund ist als eine der großen Metropolstädte des Ruhrgebiets weiterhin als Wohnort begehrt und nachgefragt.

Der Durchschnitt der Angebotsmieten lag im Jahr 2019 bei Neubauwohnungen im Mittel bei 10,89 EUR/m², bei den Bestandswohnungen bei 7,25 EUR/m².[12] Den Durchschnitt der Angebotsmieten 2020 wird die Stadt Dortmund im Wohnungsmarktbericht im Herbst 2021 veröffentlichen. Ob auch 2020 die Höhe der mittleren Angebotsmieten im deutschlandweiten Vergleich noch leicht unterdurchschnittlich ausgefallen ist, wird sich ebenfalls dem städtischen Wohnungsmarktbericht 2020 entnehmen lassen.

Obwohl das Jahr 2020 nachhaltig von der Pandemie geprägt war, zeigen die zuvor aufgezeigten Entwicklungen, dass eine Krise keinen Stillstand bedeutet. So wurde noch im Dezember 2020 die Novelle des Erneuerbaren-Energie-Gesetzes (EEG 2021) verabschiedet, welche zum 01.01.2021 in Kraft getreten ist. In die Novelle hat auch der sogenannte „Quartiersansatz“, für den sich GdW und Deutscher Mieter Bund (DMB) gemeinsam ausgesprochen hatten, Einzug gefunden. Der sogenannte Mieterstrom musste nach dem alten EEG innerhalb desselben Gebäudes oder im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang verbraucht werden, was mit dem EEG 2021 nunmehr auch auf dasselbe Quartier ausgeweitet wurde. Die Problematik der Gewerbesteuerpflichtigkeit von Wohnungsunternehmen, die ihren Wohnungsbestand mit Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien ausstatten, wurde von der Politik zwar bereits gesehen, hat jedoch in die aktuelle Novelle des EEG 2021 noch keinen Einzug gefunden. Die Politik hat bereits signalisiert, dass das erkannte Problem behoben wird. Aktuell sind noch nicht alle Details der Umsetzung geklärt. Es bleibt abzuwarten, wann das EEG für die Wohnungswirtschaft eine wirtschaftliche gesetzliche Grundlage bilden kann, um aktiv am Ausbau der erneuerbaren Energien mitzuwirken und einen weiteren Beitrag zur Erreichung der Klimaziele in Deutschland und Dortmund liefen kann.