Jahresabschluss

ERTRAGSLAGE

2020 wurde ein über dem Plan liegendes Ergebnis in Höhe von 4.648.019,18 EUR (Vorjahr 4.419.077,41 EUR) erzielt.

Die strategische Zielsetzung einen Jahresüberschuss zu erwirtschaften, der sowohl Ausdruck der Wohnwerterhaltung und -verbesserung bei moderaten Mietpreisanpassungen als auch Grundlage für eine ausreichende Rücklagendotierung zur Eigenkapitalstärkung ist, wurde erreicht. Das hohe Investitionsvolumen 2020 zeigt zugleich, dass es um wirtschaftliche Optimierung und nicht um kurzfristige Gewinnmaximierung geht. Im Fokus der Geschäftstätigkeit steht die nachhaltige Ergebnisstabilisierung bei zugleich hoher Investitionstätigkeit. Das Betriebsergebnis von 5.423 Tsd. EUR (Vorjahr 5.236 Tsd. EUR) ist Resultat des guten Geschäftsverlaufs 2020.

Umsatzerlöse (einschließlich Bestandsveränderungen)
aus der Hausbewirtschaftung
aus Betreuungstätigkeit
aus andere Lieferungen und Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Gesamtleistung
andere betriebliche Erträge
Betriebsleistung
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
Personalaufwand
Abschreibungen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Sonstige (gewinnunabhängige) Steuern
Aufwendungen für die Betriebsleistung
Betriebsergebnis
2020
Tsd. EUR
63.794
9
2.282
1.931
68.016
1.664
69.680
31.598
2.175
8.753
11.234
3.029
5.326
2.142
64.257
5.423
%
91,6
0,0
3,3
2,8
97,7
2,3
100,0
45,3
3,1
12,6
16,1
4,3
7,7
3,1
92,2
7,8
2019
Tsd. EUR
61.570
11
23.192
1.705
66.478
1.204
67.682
29.940
3.119
8.422
10.791
2.872
5.237
2.065
62.446
5.236
%
91,0
0,0
4,7
2,5
98,2
1,8
100,0
44,2
4,6
12,4
15,9
4,2
7,8
3,1
92,2
7,8
Veränderung
Tsd. EUR
2.224
-2
-910
226
1.538
460
1998
1.658
-944
331
443
157
89
77
1811
187

Der maßgebliche Ergebnisbeitrag wurde – wie in den Vorjahren – im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung erzielt.

Das im Vergleich zum Vorjahr nur leicht gestiegene Betriebsergebnis resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Sollmieten, bei gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen und Abschreibungen auf Sachanlagen.

Angesichts der stabilen Vollvermietung sind Erlösschmälerungen aus Vermietung nur von untergeordneter Bedeutung für den Jahresabschluss.

Die Weiterrechnung im Zahlenwerk führt zu einem über Planrechnung liegenden Jahresüberschuss 2020 von 4.648 Tsd. EUR (Vorjahr 4.419 Tsd. EUR).

Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur gliedert sich wie folgt:

Vermögensstruktur
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Finanzanlagen
Umlaufvermögen einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten
lang- und mittelfristige Aktiva
Unfertige Leistungen
Forderungen
Bausparguthaben
kurzfristige Aktiva
Unfertige Leistungen, Vorräte
Forderungen, Sonstige Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel
Gesamtvermögen
31.12.2020
Tsd. EUR
1.138
447.160
8.030
456.328
5.989
21
1.700
7.710
17.537
3.648
11.733
32.918
496.956
%
0,2
90,0
1,6
91,8
1,2
0,0
0,4
3,5
0,7
2,4
6,6
100,0
31.12.2019
Tsd. EUR
1.282
421.648
9.052
431.982
3.814
50
1.684
5.548
16.659
3.038
25.924
45.621
483.151
%
0,3
87,3
1,9
89,5
0,8
0,0
0,3
1,1
3,4
0,6
5,4
9,4
100,0
Veränderung
Tsd. EUR
-144
25.512
-1.022
24.346
2.175
-29
16
2.162
878
610
-14.191
-12.703
13.805
Kapitalstruktur
Eigenkapital
langfristig
Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder
Ergebnisrücklagen
kurzfristig
Geschäftsguthaben ausgeschiedener Mitglieder u.a.
Dividende
Fremdkapital
langfristig einschl. Rechnungsabgrenzungsposten
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Dauerfinanzierungsmittel
Spareinlagen/Sparbriefe
Erhaltene Auszahlungen
Rechnungsabgrenzungsposten
kurzfristig
Rückstellungen
Spareinlagen/Sparbriefe
Erhaltene Auszahlungen
Übrige Verbindlichkeiten
Gesamtkapital
31.12.2020
Tsd. EUR
37.818
57.123
94.941
929
1.492
2.421
12.131
257.354
81.170
4.934
2.790
358.379
2.643
11.071
17.883
9.618
41.215
496.956
%
7,6
11,5
19,1
0,2
0,3
0,5
2,4
51,8
16,3
1,0
0,6
72,1
0,5
2,2
3,6
2,0
8,3
100,0
31.12.2019
Tsd. EUR
37.295
53.967
91.262
992
1.464
2.456
11.296
253.026
77.671
3.563
1.345
346.901
2.687
14.664
17.546
7.635
42.532
483.151
%
7,7
11,2
18,9
0,2
0,3
0,5
2,3
52,4
16,1
0,7
0,3
71,8
0,6
3,0
3,6
1,6
8,8
100,0
Veränderung
Tsd. EUR
523
3.156
3.679
-63
28
-35
835
4.328
3.499
1.371
1.445
11.478
-44
-3.593
337
1.983
-1.317
13.805

Im Vorjahresvergleich ist die Bilanzsumme auf der Aktivseite, insbesondere aufgrund der umfangreichen Investitionen in Neubau und Modernisierung, bei gleichzeitigem Rückgang der kurzfristigen flüssigen Mittel um insgesamt 13.805 Tsd. EUR (2,9%) angestiegen. Die entsprechende Erhöhung auf der Passivseite ist im Wesentlichen auf die Erhöhung der Dauerfinanzierungsmittel sowie die weitere Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen zurückzuführen. Wir weisen als Besonderheit gegenüber Wohnungsunternehmen ohne Spareinrichtung darauf hin, dass das Sparvolumen von 92,2 Mio. EUR im Rahmen des Kapitalaufbaus im Fremdkapital enthalten ist.

Die Vermögenslage ist geordnet.

Finanzlage

Die Genossenschaft verfügt über eine ausreichende Liquidität, um den Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachzukommen. Dies belegt unter anderem die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2020:

Danach ergeben sich ein Cashflow in Höhe von 16.587 Tsd. EUR (Vorjahr 16.069 Tsd. EUR) und ein Finanzmittelbestand im Umlaufvermögen zum 31.12.2020 von 13.433 Tsd. EUR (Vorjahr 27.608 Tsd. EUR).

Darüber hinaus werden kurzfristig liquidierbare Finanzanlagen im Anlagevermögen in Höhe von 2.512 Tsd. EUR (Vorjahr 3.041 Tsd. EUR) gehalten.

Der voraussichtliche Finanzierungsbedarf für das Geschäftsjahr 2021 wurde im Rahmen der Haushaltsplanung identifiziert; entsprechende Eigen- und Fremdmittel stehen zur Verfügung.

Die Finanzlage ist geordnet.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Finanzielle Leistungsindikatoren werden häufig zu Betriebsvergleichen innerhalb der Branche herangezogen und sind Ausdruck von Leistungsfähigkeit und Ertragskraft der berichtenden Unternehmen. Für die Spar- und Bauverein eG ergeben sich zum Stichtag 31.12.2020 folgende ausgewählte Kenngrößen:

Kenngröße
Gesamtkapitalrentabilität
Eigenkapitalrentabilität
Cash Flow
Durchschnittliche Sollmiete für Wohnung
Quote nicht vermieteter Wohnungen
Fluktuationsquote
Modernisierung/Instandhaltung
Eigenkapitalquote
2020
2,0 %
4,8 %
16.578 Tsd. EUR
4,88 EUR / qm / Monat
0,14 %
6,2 %
44,03 EUR / qm / p.a.
19,1 %
2019
2,0 %
4,7 %
16.069 Tsd. EUR
4,79 EUR / qm / Monat
0,26 %
6,5 %
43,23 EUR / qm / p.a.
18,9 %
2018
2,3 %
5,2 %
14.542 Tsd. EUR
4,66 EUR / qm / Monat
0,42 %
6,4 %
42,31 EUR / qm / p.a.
19,7 %

Bezüglich der Angaben zu „Nichtfinanziellen Leistungsindikatoren“, die gemäß § 289 Abs. 3 HGB von großen Unternehmen i. S. v. § 267 Abs. 3 HGB zu dokumentieren sind, verweisen wir auf unsere Ausführungen zur Geschäftsentwicklung.

UNBEDENKLICHKEITSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Spar- und Bauverein eG, Dortmund

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Spar- und Bauverein eG, Dortmund, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Spar- und Bauverein eG, Dortmund, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft.

In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit

  • 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen

Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.

Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats
für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Genossenschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung
des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

  • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
  • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Genossenschaft abzugeben.
  • beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben
  • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Genossenschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
  • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt.
  • beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Genossenschaft.
  • führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.“

Düsseldorf, 26. März 2021

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.

Downloads

Berichte und Jahresabschluss

Jetzt herunterladen!